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捆绑“天价”装修销售 长沙限购令下买房需避潜规则

点击:1016    时间:2017-11-27
【导读】“太坑人,备案毛坯房,却强行捆绑‘天价’装修设备进行销售,并欺骗业主签订未备案的‘阴阳合同’。”近期,不少像周先生一样的业主在购房中遭遇窘境,被迫走上维权路。

  今年长沙楼市调控政策出台后,不少楼盘玩起了“潜规则”,变着花样让消费者多花钱。

  “太坑人,备案毛坯房,却强行捆绑‘天价’装修设备进行销售,并欺骗业主签订未备案的‘阴阳合同’。”近期,不少像周先生一样的业主在购房中遭遇窘境,被迫走上维权路。

  限购、限售、限卖、限贷,在今年的全面调控中,长沙楼市进入“四限时代”,开发商的营销方式也发生了转变。为了让房子能卖个好价格,部分开发商开始铤而走险。捆绑精装修、车位、违规收取团购费……在政府严卡备案价格的大背景下,公开承诺没有任何前置条件能买到房的楼盘很少,大多数楼盘暗生潜规则,变着花样让消费者多花钱。

  ■记者卜岚 实习生李琼琼

  潜规则1

  备案毛坯,却要捆绑“天价”装修变相涨价

  自5·20限购升级以来,长沙楼盘备案审批价格管控趋严。不过上有政策,下有对策,部分楼盘为规避政策限制,玩起了“房源+精装”的组合销售,通过另签精装修合同,与政府备案价玩起了捉迷藏。

  “为了结婚,我在天心区看中了一套120多平方米的三居室,并支付了认筹金。”长沙东能华府的业主彭先生告诉记者,本来开发商承诺6月底开盘,但到现在还拖延时间,并且以内部房的名义向客户捆绑销售精装房,每平方米多出2000多元的装修价格。

  8月4日,记者就此事咨询了长沙东能华府的销售人员。“前阵子下暴雨,楼盘变电器损坏,现在一直在维修,只能将开盘时间推迟。”项目销售人员表示,“至于精装修,我们今年7月初开始就不卖精装了,全部改为毛坯,均价8500-9000元/m2。”

  同样,位于万家丽路的美联天骄城也玩起了“捆绑天价装修”的套路。“5月28日项目正式开盘,开盘公告上写明毛坯房均价8000元/m2,后来销售说已在长沙市发改委备案2980元/m2的装修价,备案后均价为10980元/m2。”近日,美联天骄城的业主联名上书,控告开发商捆绑“天价”装修。

  对此,8月4日,长沙市住房城乡建设行政执法局回复表示,该项目5、6栋确实存在扰乱房地产市场的行为,建议暂停其正在办理的预售许可证、网签等手续,实行联动执法。

  对于捆绑精装修楼盘,早在6月29日,长沙市政府相关部门就印发了《长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程》,通知强调,长沙市的商品住房项目申请预售许可证,2016年10月有销售的,申报单价不得高于该项目2016年10月分面积段销售均价。初始报建为毛坯住宅的,不予认定为全装修住宅预售;申请全装修住宅,装修价格不得超过毛坯价格的15%。

  “最严限价令下,报价高于项目前期成交价格和周边在售项目价格,很难申请到预售许可证书。为此,开发商利用低价拿到毛坯房预售证后,捆绑精装合同,以达到提升房价的目的。”蓝海购中国腾泽公司总经理伍拼认为,精装修仅是开发商变相提价的手段,是否会将所增利润用于产品提质,消费者还需多长个“心眼”。

  潜规则2

  要买房,先花十几万元买车位

  对刚需购房者而言,买套房已经耗尽心力,若再绑个车位,简直是无力承受。7月初,市民李小姐想购买澳海谷山府一套102的三房,却被告知必须先购买10万元的车位才能购房,“当时我慎重考虑了一会,等到7月底决定购买时,想不到车位费已上涨到12万元,这比周边车位市场价高出7万元。”

  无独有偶,位于洋湖板块的湘熙水郡也同样存在搭售车位的戏码。今年6月6日,湘熙水郡25栋正式开盘,但由于政府限价,其开盘价格远低于开发商预期。“6月6日,我去湘熙水郡看房,被告知已无房可卖。6月10日,再次上门咨询购房事宜,却被告知又有新房源,前提是必须购买车位。无奈之下,我只能支付了16.5万元的车位费来购房。”对于开发商的套路,市民王先生表示很无奈。

  对此,售楼部销售卢小姐表示,之前一期确实需要购买车位,但现在即将推出的13栋是不需要的,因为开发商的营销模式发生了改变,“这周我们即将推新,均价在9000元/m2左右,车位暂无定价。”

  对于捆绑车位的行为,湖南省房地产开发协会首席经济学家王义高认为,这实际上反映了长沙资源短缺,房地产市场存供需矛盾的问题,“从供需关系看,说明房源依然紧俏,否则开发商违规收取费用不会有消费者买单。而且部分购房者也是投机型购房,买涨不买跌,心理预期决定了他们对开发商行为的容忍。”

  潜规则3

  全款支付优先

  公积金贷款靠边

  除了捆绑行为外,“上车先收票”也成为部分开发商的新招数。“松雅湖壹号还未取得楼盘预售证,营销中心以车位定金的名义,收取了我们5000元认筹金。”市民周小姐投诉称,不仅项目迟迟未开盘,认筹金还不退。

  8月4日,记者致电松雅湖壹号,置业顾问王小姐表示,松雅湖壹号9、11栋将于九月开盘,“从今日起,购买房源需先缴纳认筹金2000元,开盘后,购房成功可用这2000元抵交部分房款,否则全额退款。”而对于周小姐5000元认筹金没有退还的情况,王小姐没有正面回答。

  记者近几日调查一圈后发现,由于“僧多粥少”,限购之后,在长沙尤其是热点片区购房,确实存在不少猫腻。“全款的优先、商业贷款的排前、住房公积金的靠边。”有网友在朋友圈里这么调侃。

  “我想购买一套小三房,但交首付时,开发商就说只能以商业贷款或全额支付的方式付款,不能使用公积金贷款。由于房子地理位置好、房源紧张,只能被迫答应。”在房源质量不错的前提下,吴先生选择了退让。

  观点

  开发商勿盲目“走火”,思路决定出路

  限购之下,对开发商而言,是等待政策松绑、绞尽脑汁变相加价还是厉兵秣马、思变向前?

  “短期内限价不会放开,开发商要善于寻找破局之道。”湖南中原董事总经理胡治钢认为,从中长期计划,开发商应快速扩张布局、细分物业市场、优化产品品质、把握精准营销,在硝烟四起的战场上,输出品牌的核心价值。

  胡治钢表示,在限制的框架内,开发商不要盲目“走火”,所谓的“擦边球”利润只能享一时之快,“建议开发商改变整体营销策略,抓住长沙高投资回报率,转售为租;着眼长远利益,把握中长期市场,多样化扩张布局,向市州迈进。”

  随着房地产行业进入白银时代,房企的利润越摊越薄,在这种紧张态势下,谁能以最快的速度转型,以差异化战略深耕细分市场,谁就能在激烈的竞争中占得先机。

  链接

  7月长沙住宅成交面积环比降三成

  随着调控威力逐渐显现,7月,长沙内五区成交持续低迷,据克而瑞长沙机构数据显示,长沙内五区7月商品住宅成交面积为53.79万m2,环比下降35.39%,同比下降58.55%。

  此外,在新增供应方面,在楼盘预售证审批趋严的大环境下,房企新推案态度趋于谨慎,加上传统营销淡季,楼市供应量同比、环比双降,且降幅呈扩大趋势。7月,长沙内五区商品住宅新增供应量与春节淡季1月份相当,供应面积为44.34万m2,环比下降30.08%,同比下降65.72%。

  从面积段分布看,7月,长沙内五区商品住宅中,120-144m2的改善型产品成交占比最多(成交面积为16.8万m2),达到31.23%,环比基本持平,同比略有上涨,成交套数占比23.89%。60m2以下成交1260套,占总成交的23.61%。

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